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Christophe Kullmann, CEO @ credit Covivio
« Le premier semestre 2024 marque un tournant pour Covivio. Tout en renforçant sa structure financière, le Groupe a montré sa capacité à saisir les opportunités, avec le renforcement de son exposition à l’hôtellerie (…). Ce fort dynamisme permet à Covivio de relever ses perspectives de résultat net récurrent pour l’exercice 2024. » Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio
En Hôtellerie, deux avancées stratégiques majeures au premier semestre 2024
Renforcement significatif de l’exposition à l’hôtellerie
Acquisition de l’équivalent de 500 M€ d’hôtels en échange d’actions Covivio, permettant de renforcer les fonds propres de 280 M€ et de porter l’exposition à l’hôtellerie à 20% du patrimoine de Covivi
Au cours du premier semestre, Covivio a repris 8,7% du capital de sa filiale Covivio Hotels, en échange d’actions nouvelles Covivio, principalement auprès de Generali, et détient dorénavant 52,5% du capital de Covivio Hotels.
Cette opération s’inscrit dans un mouvement stratégique de rééquilibrage du patrimoine, en augmentant ainsi l’exposition à l’hôtellerie, secteur ayant démontré sa capacité à surperformer l’inflation et la croissance du PIB sur une longue période et offrant des perspectives de croissance prometteuses. La progression des nuitées est ainsi attendue à +5%/an d’ici 20302 , tandis que l’offre future ne représente que 2% du parc existant en moyenne en Europe.
« On a avancé, il y a maintenant deux ans, l’idée de dire qu’on voulait progressivement rééquilibrer notre portefeuille entre nos trois classes d’actifs. Le rééquilibrage a débuté, on va poursuivre, augmenter la part d’hôtels, baisser la part de bureaux », Directeur général Covivio, Christophe Kullmann.
Avec cet apport, qui équivaut à l’acquisition de 500 M€ d’actifs, Covivio se renforce dans l’un des patrimoines les plus qualitatifs du marché, constitué de 311 hôtels prime situés à 90% dans les principales villes touristiques européennes comme Paris, Berlin, Rome, Londres, Barcelone ou Madrid.
La part de l’hôtellerie dans le patrimoine de Covivio s’élève désormais à 20%, contre 17% fin 2023, accélérant ainsi l’équilibrage du patrimoine entre les hôtels, les bureaux et les logements.
2. Signature du protocole d’accord avec AccorInvest, pour un échange d’hôtels créateur de valeur
Signature du protocole d’accord avec AccorInvest en vue de remembrer murs et fonds de commerce.
En parallèle de ce renforcement, Covivio a franchi une étape significative en vue d’extraire le potentiel de création de valeur de son patrimoine hôtels. Covivio Hotels a ainsi signé en juin un protocole d’accord avec AccorInvest portant sur le remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement, en ligne avec les conditions définies lors de l’entrée en négociations exclusives en novembre 2023.
Covivio Hotels détient les murs de 54 hôtels loués au Groupe AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux long terme. Le Groupe AccorInvest est propriétaire et exploitant des fonds de commerce de ces hôtels, et a signé des contrats de gestion long terme avec le Groupe Accor.
Le protocole porte sur l’acquisition par Covivio Hotels de 24 fonds de commerce – permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels – en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 10 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest.
La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente 208 M€4 et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio Hotels représente 266 M€ 5 . Sur la base des chiffres 2023, le montant des loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représente 11 M€ et l’EBITDA des fonds de commerce acquis par Covivio Hotels représente 31 M€.
L’opération permet ainsi à Covivio Hotels d’acquérir des fonds de commerce localisés dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significatif au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion. Certains de ces hôtels resteront sous enseignes Accor (en contrat de gestion ou de franchise), d’autres feront l’objet d’un changement de marque. La finalisation de l’opération est prévue pour le dernier trimestre 2024.
Poursuite du renforcement en hôtellerie et extraction du potentiel de croissance sur le patrimoine
En hôtellerie, la croissance des revenus se poursuit, en hausse de +5,2% à périmètre constant. Cette performance est attribuable tant aux loyers fixes, en hausse de +4,4%, qu’aux revenus variables, en hausse de +6,1%. A périmètre courant, la hausse des revenus ressort à +15,1%, bénéficiant au deuxième trimestre du renforcement de la participation dans Covivio Hotels.
A moyen terme, Covivio se donne pour priorités de poursuivre le renforcement en hôtels et d’extraire le potentiel de croissance de son patrimoine, en particulier à Paris, Milan et Berlin.
Au-delà des perspectives favorables du marché hôtelier, le renforcement du premier semestre et les opérations d’asset management en cours représentent plus de 50 M€ (part du Groupe) de revenus supplémentaires en hôtellerie.
L’échange d’actifs avec AccorInvest doit notamment permettre de générer 10 M€ de revenus supplémentaires, auxquels s’ajouteront les revenus issus des programmes de capex identifiés (environ 75 M€ et près de 20% de retour sur investissement).
Enfin, Covivio prévoit de convertir certains immeubles de bureaux en hôtels : Ainsi, deux projets ont déjà été identifiés, à Paris et Boulogne, pour près de 90 M€ d’investissements et 7 M€ de revenus supplémentaires.
Acteur majeur des grandes capitales européennes que sont Paris, Milan et Berlin, Covivio entend aussi poursuivre l’extraction de valeur de son patrimoine, en accompagnant la transformation de ces villes :
• A Paris, Covivio possède notamment 11 immeubles de bureaux issus du portefeuille historiquement loué à Orange. La libération progressive de ces actifs d’ici 2030 va permettre de les transformer en bureaux prime ou en hôtels, et d’en accroitre significativement les revenus, avec un potentiel de plus de 60 M€ contre 30 M€ actuellement.
• A Milan, Covivio détient une capacité de développement de près de 100 000 m² d’immeubles mixtes à Symbiosis et sur la zone du futur village Olympique de Scalo di Porta Romana, pouvant générer 45 M€ de revenus.
• A Berlin, Covivio est un acteur majeur du résidentiel où le déséquilibre entre l’offre et la demande ne cesse de s’accroître et soutient la croissance des loyers à long terme. Le dernier indice de marché (Mietspiegel) publié fin mai est ainsi ressorti à +7,4% sur un an sur les localisations des immeubles de Covivio.
