Étude 2024 CBRE France | Les résidences étudiantes : un actif convoité, pour quel potentiel ?

Un parc de résidences en pleine expansion et des opportunités de développement

Avec près de 2 900 résidences et plus de 430 000 lits en exploitation en France, dont 36 % détenus par des opérateurs privés, le marché français de l’immobilier étudiant connaît une croissance soutenue. Depuis 2014, le nombre de lits a progressé de 44 %, témoignant de l’effort constant pour répondre à une demande en forte augmentation.

Cette dynamique est renforcée par des initiatives novatrices, telles que la transformation de bureaux obsolètes en résidences étudiantes, soutenues par des mesures favorables (mobilisation de la Foncière de transformation immobilière, proposition de loi portée par Romain Daubié…) Ces évolutions s’inscrivent dans une logique de diversification des portefeuilles d’investissement, où le résidentiel étudiant se positionne comme un actif stratégique.

« Les résidences étudiantes incarnent aujourd’hui une opportunité d’investissement stratégique, à la croisée des enjeux démographiques, sociologiques et immobiliers. En France, le marché, en sous offre, se structure et révèle un potentiel encore sous-exploité, offrant des perspectives de diversification intéressantes et des opportunités uniques aux investisseurs prêts à accompagner son évolution. » Nicolas Verdillon, Directeur des Investissements France, CBRE France

Une demande étudiante en croissance et des politiques publiques qui favorisent ce pan de marché

Le nombre d’étudiants en France continue de croître, porté par l’allongement des durées d’études et l’essor des mobilités internationales. En 2022, la France comptait 310 000 étudiants étrangers, confirmant son rang de 6ᵉ destination mondiale pour les études.
En parallèle, les politiques publiques soutiennent activement ce marché avec une feuille de route qui fixe des objectifs ambitieux : 35 000 logements supplémentaires d’ici 2027. Les équipes de CBRE ont identifié 70 projets de résidences pour les deux prochaines années, dont une majorité en Île-de-France, où 35% des nouveaux lits sont attendus. Ces projets, bien que moins nombreux qu’en 2020, présentent une taille moyenne de résidence supérieure, reflétant l’évolution du produit.

Un intérêt marqué des investisseurs mais des volumes encore trop modestes en France

Entre 2019 et 2022, les volumes d’investissement dans le résidentiel étudiant ont atteint 8 milliards d’euros en Europe, représentant 20 % des investissements résidentiels en 2024. Avec une moyenne de 380 M€ investis annuellement entre 2019 et 2023, la France est le 4^e marché en Europe, derrière le Royaume-Uni, l’Espagne et l’Allemagne. Ce segment séduit par sa capacité à conjuguer sécurité locative et rendement ainsi que par sa dimension ESG.
Cependant, malgré cet attrait, les volumes restent modestes comparés aux besoins faisant face aux défis structurels et réglementaires qui freinent l’ampleur des investissements. Le marché français reste encore moins institutionnalisé que ses voisins européens, et une grande partie des logements étudiants échappe aux investisseurs professionnels, compte tenu de l’importance historique du parc public et du modèle de résidences privées détenues en copropriété.

Les 8 points clés de l’étude CBRE :

1. Un produit attractif pour les investisseurs, répondant aux critères de diversification, rendement, sécurité locative et ESG.
2. Un marché en pleine mutation, mais encore sous-exploité en France.
3. Une offre transformée par de nouveaux acteurs innovants.
4. Un développement accru de l’offre privée, mais encore insuffisant pour couvrir tous les besoins.
5. Une demande solide et durable, soutenue par les évolutions démographiques et sociologiques.
6. Une population hétérogèneène, nnécessitant une segmentation de l’offre pour répondre à tous les profils.
7. Une nécessaire segmentation de l’offre via différents niveaux de gamme
8. Une solution offrant de nombreux atouts pour les étudiants (sociabilité, sécurité, facilité) et qui peut être compétitive sur le plan financier comparativement au parc privé diffus.

« Cette étude met en lumière les mutations du marché des résidences étudiantes, en identifiant les opportunités pour les investisseurs tout en soulignant les défis d’une demande en forte évolution. Comprendre ces dynamiques est essentiel pour anticiper les besoins futurs et maximiser le potentiel de ce segment stratégique. »
Pierre-Edouard Boudot, Executive Director, Département Études et Recherches, CBRE France

Pour retrouvez l’étude dans son intégralité: https://we.tl/t-h7sHcqslDZ