Après avoir investi dans les hôtels australiens pendant 10 ans depuis sa création, le gestionnaire de fonds Salter Brothers sous l’impulsion de Rahul Ghai, son Directeur Général, développe désormais sa stratégie d’hôtellerie et d’hébergement dans toute l’Asie. Avec un focus particulier sur le Japon, entre hôtels business et riokan !
Rahul Ghai, directeur général et responsable de l’Asie, déclare : « Le développement en Asie est une étape naturelle pour nous en tant qu’entreprise et fait suite à l’appétit croissant des investisseurs institutionnels pour l’investissement dans le secteur de l’hôtellerie et du logement au sens large. »
« Nous investissons principalement dans des capitaux institutionnels dans la région, auprès de petits investisseurs family offices à croissance de plus en plus rapide. Notre expertise réside dans les transactions à valeur ajoutée, qui commencent par un achat efficace, le développement et la mise en œuvre d’une stratégie de création de valeur, y compris le changement de marque et le repositionnement potentiel des hôtels pour offrir des performances à nos clients. » Rahul Ghai
Fondée par les frères Paul et Rob Salter, tous deux dotés d’une longue carrière dans les services financiers, Salter Brothers a commencé à investir dans l’hôtellerie en 2014. Paul apporte son expertise dans les domaines de l’hôtellerie et de l’accueil, du conseil aux entreprises et des transactions, tandis que Rob se concentre sur le conseil en investissement et la répartition des actifs. Aujourd’hui, la société gère près de 4 milliards de dollars australiens, dont 85 % environ dans l’immobilier, comprenant 44 hôtels.
Projets d’expansion en Asie
Il y a sept mois, la société a embauché Rahul Ghai, ancien responsable de l’immobilier en Europe pour Partners Group, pour mener une offensive plus large en Asie. Il apporte plus de 15 ans d’expérience en Asie pour Partners Group et en tant que responsable des investissements immobiliers en Asie pour DWS. Ghai affirme que grâce à son expérience antérieure, Salter Brothers a pris ses marques en Asie avec une stratégie claire. L’équipe, qui est actuellement basée à Singapour et à Tokyo, se concentre principalement sur le Japon, la Corée du Sud, Singapour et la Thaïlande. Il note que pour des raisons géopolitiques, les investisseurs de la société sont peu enclins à investir en Chine, à Hong Kong et à Taiwan.
Cap sur le Japon
Pour comprendre les projets de l’entreprise au Japon, il convient de s’intéresser à quelques investissements réalisés en Australie. « Pendant la pandémie, nous avons commencé à négocier un portefeuille de 11 hôtels Travelodge, pour finalement conclure l’affaire en 2021 », explique Rahul Ghai, ajoutant : « Depuis que nous avons été rebaptisés sous les enseignes Accor, notamment Novotel, Mercure et Ibis, ce portefeuille nous a permis de pénétrer le marché de l’hôtellerie d’affaires en Australie. Après la crise du Covid, les établissements ont énormément bénéficié de la demande refoulée. »
Rahul Ghai voit un fort potentiel pour les hôtels d’affaires en Asie, dans le cadre d’une stratégie à deux volets pour le Japon. « Au Japon, notre priorité sera de mettre en place et de construire un portefeuille d’hôtels d’affaires dans des villes clés comme Tokyo, Osaka et Kyoto. Nous voyons de nombreuses opportunités de création de valeur dans ce segment et nous entretenons des relations étroites avec les opérateurs. »
Rahul Ghai note : « Le segment du marché intermédiaire représente environ 70 % de l’offre hôtelière au Japon. » En termes de stratégie de marque, Rahul Ghai affirme qu’ils travailleront avec des opérateurs internationaux comme IHG et Marriott, les deux plus grands opérateurs hôteliers de la région, qui ont créé des marques commerciales adaptées et bien reconnues, à savoir respectivement Garnar et Four Points Express.
1ère étape japonaise : gestion de l’ANA InterContinental Beppu Resort and Spa sur l’île de Kyushu
Confirmant sa stratégie, Salter Brothers vient de signer un partenariat stratégique avec TC Hotels and Resorts Beppu Corporation (TCH&R-B), une filiale à 100 % de Tokyo Century Corporation : ce partenariat couvrant à la fois les actifs nouveaux et existants débute ce jour, Salter Brothers assumant la gestion des actifs de l’ANA InterContinental Beppu Resort and Spa, un hôtel de luxe de 89 chambres, sur l’île de Kyushu, dans le sud du Japon.
2ème étape japonaise : Investir dans des ryokan (auberges traditionnelles)
Salter Brothers explore également une voie plus luxueuse et plus ludique vers le Japon. Pour Rahul Ghai, les ryokan du pays – principalement des retraites rurales – correspondent à l’expertise de l’entreprise dans un domaine similaire en Australie. « Nous avons identifié un créneau clé sur le marché des hôtels de 20 à 80 chambres dans des endroits idylliques à deux ou trois heures de route des grandes villes. Avant la pandémie, nous avons constaté une attention et des investissements limités dans ce domaine, mais depuis la pandémie, les dépenses expérientielles sont en hausse et donc la demande en actifs de retraite. »
En Australie, la société a acquis le portefeuille Spicers Retreats en 2022, notamment la marque Spicers et six des dix Spicers Retreats situés dans le Queensland et en Nouvelle-Galles du Sud. La société complète désormais son portefeuille de retraites dans le pays avec des acquisitions uniques qui porteront plusieurs marques différentes, afin de distinguer les options de luxe des options haut de gamme. Au Japon, le plan prévoit de voir l’entreprise conclure des accords uniques – une demi-douzaine jusqu’à présent – pour constituer minutieusement un portefeuille de séjours ruraux de luxe à proximité des villes de Tokyo, Osaka et Kyoto.
« Nous constatons l’émergence d’une tendance à long terme pour ce type de séjours », Rahul Ghai, soulignant que les opportunités offertes par ce secteur correspondent à l’approche de valeur ajoutée de l’entreprise. « Dans le passé, ces hôtels étaient généralement gérés par de petits groupes ou des familles. Nous avons souvent trouvé des établissements qui sous-performaient constamment en raison d’une expérience limitée et d’une base de coûts élevée, ce qui exerçait une forte pression financière sur leurs propriétaires. »
Au Japon, le groupe va travailler avec des opérateurs et des marques locales pour poursuivre sa croissance. « Nous allons chercher à travailler avec des marques nationales et internationales fortes et à améliorer l’efficacité en termes de regroupement et de centralisation des opérations. Cela nous permettra d’améliorer nos performances et de gérer nos coûts. »
Défis et atouts
Rahul Ghai reconnaît les risques liés aux séjours de luxe au Japon, notamment la pénurie de main-d’œuvre. « Pour de nombreuses raisons, notamment une immigration extrêmement faible, la dotation en personnel est un défi dans certaines régions du Japon. »
Au-delà du Japon, Rahul Ghai envisage de s’intéresser à la fois aux hôtels d’affaires et aux hôtels de luxe en Corée du Sud, mais note que le marché reste étroitement contrôlé avec des transactions limitées.
Selon lui, l’un des atouts majeurs de Salter Brothers est le fait que l’entreprise soit à la fois investisseur/propriétaire et gestionnaire d’actifs hôteliers. « Notre rôle de gestionnaire est très actif et engagé en ce qui concerne nos principaux actifs hôteliers (où nous « gérons le gestionnaire ») et lorsqu’il s’agit de nos centres de retraite, bien sûr, nous sommes le gestionnaire.
« Cela nous donne une connaissance et une expertise très approfondies au niveau de la gestion qui alimentent notre activité d’investissement et la sélection des partenaires et des actifs dans lesquels investir. Notre équipe de direction s’implique également dans la due diligence des actifs d’investissement potentiels, ce qui apporte une grande valeur au processus d’investissement », dit-il.
