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Lexique, mémo | La stratégie Value-Add dans l’hôtellerie
La stratégie Value-Add désigne une approche d’investissement dans laquelle l’actif (hôtel, immeuble, entreprise) présente un potentiel d’amélioration important. L’objectif de l’investisseur est de créer de la valeur par des actions ciblées (rénovation, rebranding, repositionnement marketing, changement d’opérateur, etc.), puis d’en tirer profit via une plus-value à la revente ou une exploitation plus rentable. Elle s’inscrit entre la stratégie Core+ (plus prudente) et la stratégie Opportunistic (plus spéculative) dans le spectre de risque-rendement.
Objectif : Acquérir un hôtel mal valorisé ou mal exploité, puis le repositionner sur son marché local ou international, en agissant à la fois sur l’offre (produit, design, services) et sur la demande (tarification, distribution, image).
Les 4 grandes stratégies d’investissement hôtelier
| Type de stratégie | Risque | Rendement attendu | Description | Exemple |
|---|---|---|---|---|
| Core | Très faible | Faible à modéré | Hôtel premium ou luxe, neuf ou rénové, dans une destination clé, sous gestion d’une marque forte, avec performance stable. | Hôtel 5* récent à Paris ou Genève, opéré par Four Seasons ou Mandarin Oriental. |
| Core+ | Faible à modéré | Modéré | Actif de qualité avec une bonne localisation mais avec un potentiel d’optimisation légère (revpar, opérations, image). | Hôtel lifestyle 4* avec potentiel d’upselling ou d’amélioration de gestion. |
| Value-Add | Modéré à élevé | Élevé | Hôtel sous-performant, vieillissant, mal géré ou mal positionné, à repositionner avec travaux, nouvelle marque ou stratégie. | Rebranding d’un hôtel 3* en boutique-hôtel 4*, rénovation lourde, gestion par un nouveau groupe (ex : Accor, Hilton, Marriott, Radisson,etc.). |
| Opportunistic | Élevé à très élevé | Très élevé | Développement hôtelier ex-nihilo, transformation lourde (ex. : immeuble de bureaux en hôtel), ou actifs en détresse (post-Covid, faillite). | Conversion d’un immeuble haussmannien en hôtel 5*, transformation d’un centre de séminaire en resort bien-être, conversion d’un immeuble de bureau en auberge de jeunesse |
Leviers d’action dans une stratégie Value-Add
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CapEx ciblé : rénovation complète ou partielle des chambres, lobby, F&B, spa, rooftop, etc.
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Repositionnement de marque : passer d’un hôtel indépendant à une marque internationale ou lifestyle (ex. MGallery, Curio, Mama Shelter).
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Optimisation opérationnelle : changement d’opérateur, restructuration RH, meilleure distribution digitale.
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Création de services additionnels : rooftop bar, restaurant signature, espace événementiel, coworking.
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Montée en gamme : transformation 3* → 4*, ou 4* → 5*, adaptation au nouveau marché local.
Pourquoi les investisseurs privilégient la stratégie « value-add » aujourd’hui ?
- 🔁 Revalorisation post-COVID : nombreux hôtels mal en point sont disponibles à prix attractifs.
- 🏙️ Rareté du foncier dans les centres urbains → repositionnement plus rentable que construction neuve.
- ♻️ Tendance au « recyclage hôtelier » : adaptation aux nouveaux usages (digital nomads, hybrides, durabilité).
- 💼 Intérêt des family offices et fonds alternatifs pour des actifs tangibles et à plus forte valeur ajoutée.
✳️ Exemple concret (fictif inspiré de cas réels)
Un hôtel 3* de 90 chambres situé à Nice, mal noté en ligne et affichant un taux d’occupation en baisse constante, est racheté par un investisseur value-add.
✅ Il réalise :
- une rénovation intégrale des chambres et espaces communs,
- l’ouverture d’un restaurant méditerranéen sur le rooftop,
- un rebranding sous une enseigne lifestyle 4* du groupe Accor,
- la mise en place d’une stratégie de revenue management agile.
Résultat : une augmentation du RevPAR de +45 % en 18 mois, un repositionnement de la clientèle et un actif valorisé 1,8x à 2,2x par rapport à son prix d’acquisition.
