Le fonds de capital-investissement KSL Capital Partners a sécurisé un financement de 553 millions de dollars pour refinancer un portefeuille hôtelier totalisant 3 028 chambres à travers les États-Unis. Il s’agit de la seconde opération de refinancement majeure du groupe dans le secteur de l’hôtellerie en l’espace de trois mois.
La transaction se compose d’un prêt senior de 440 millions de dollars complété par 113 millions de dette mezzanine. Le financement a été structuré via une émission de commercial mortgage-backed securities (CMBS), avec Wells Fargo et Bank of Montreal comme prêteurs, selon une analyse de Moody’s Investors Service.
Cette opération intervient alors que les performances hôtelières américaines montrent des signes de ralentissement. En septembre, le RevPAR hôtelier aux États-Unis a reculé de 2,1 % sur un an, marquant la plus forte décélération mensuelle depuis 2022, d’après les données de CoStar. La demande, quasiment stable, limite la capacité des opérateurs à accroître les tarifs, avec un recul des prix des chambres de 0,1 % sur le mois et une progression limitée à 0,9 % depuis le début de l’année.
Malgré ce contexte, la capacité de KSL à lever plus d’un milliard de dollars de refinancement sur une période courte témoigne d’une confiance persistante dans certains segments de l’hôtellerie, en particulier les actifs select-service et extended-stay. En septembre dernier, le fonds avait déjà refinancé deux resorts de luxe à Hawaï pour 480 millions de dollars, via Wells Fargo Commercial Mortgage Trust, permettant d’extraire près de 148 millions de dollars de fonds propres.
Le portefeuille récemment refinancé comprend des établissements opérés sous les enseignes Marriott, Hilton et Hyatt. L’État de Géorgie constitue la plus forte concentration d’actifs, avec quatre hôtels totalisant 554 chambres. L’actif principal reste le Hampton Inn & Suites Myrtle Beach Oceanfront, un établissement de 230 chambres représentant 9,6 % des flux de trésorerie du portefeuille et 12 % du montant du prêt alloué.
À l’issue de l’opération, KSL conservera environ 184 millions de dollars de fonds propres investis dans le portefeuille. Les hôtels ont été acquis entre 2021 et 2023, avec déjà 45,2 millions de dollars consacrés à des travaux d’amélioration. Des investissements complémentaires de 31,4 millions de dollars, principalement liés à des exigences de marque, sont prévus sur la durée du prêt.
Les valorisations ont été réalisées par Newmark, dont la division Valuation & Advisory a estimé la valeur de marché « as-is » du portefeuille à 741,8 millions de dollars. Un niveau qui confirme la solidité des fondamentaux de ces actifs, malgré un cycle hôtelier actuellement en phase d’ajustement.
“At a glance” 👀
Milestone: $553M refinancing secured by KSL Capital Partners.
Structure: $440M senior loan + $113M mezzanine via CMBS.
Portfolio: 23 hotels, 3,028 rooms across 13 U.S. states.
Largest Asset: Hampton Inn & Suites Myrtle Beach Oceanfront (230 rooms).
Valuation: $741.8M “as-is” market value (Newmark).
Outlook: Continued investor appetite for select-service hotel debt.
