Big deal à 1,4 milliard d’euros | Pandox annonce une OPA amicale sur Dalata. Scandic désigné seul exploitant.

Le groupe suédois Pandox AB, associé à Eiendomsspar, lance une offre publique d’achat en numéraire sur l’ensemble du capital de Dalata Hotel Group plc. Soutenue à l’unanimité par le conseil d’administration de Dalata, l’opération – valorisée à environ 1,4 milliard d’euros – s’inscrit dans une stratégie de renforcement du portefeuille hôtelier de Pandox en Europe du Nord.

Pandox AB, l’un des plus grands investisseurs spécialisés dans l’immobilier hôtelier en Europe, franchit une nouvelle étape dans sa stratégie d’expansion en annonçant ce 15 juillet 2025 une offre publique d’achat (OPA) ferme sur le groupe irlandais Dalata Hotel Group plc.

L’offre est lancée par Pandox Ireland Tuck Limited, société nouvellement constituée et détenue par Pandox (91,5 %) et Eiendomsspar AS (8,5 %), l’un de ses partenaires historiques.

Une opération à 1,4 milliard d’euros

La transaction valorise le capital dilué de Dalata à 1,4 milliard d’euros (environ 15,7 milliards de couronnes suédoises). Elle sera intégralement financée par les ressources de Pandox et Eiendomsspar, complétées par une facilité de crédit octroyée par DNB Bank ASA.

« Dalata possède un portefeuille de très beaux établissements quatre étoiles dans des emplacements stratégiques. Ce rachat va considérablement enrichir la qualité globale de notre portefeuille immobilier hôtelier », déclare Liia Nõu, CEO de Pandox.

56 hôtels dans 4 pays

L’acquisition couvre un portefeuille de 56 hôtels, soit :

• 31 établissements en pleine propriété ou en baux longue durée,
• 22 hôtels en location,
• 3 hôtels sous mandat de gestion.

Les actifs sont situés en Irlande, au Royaume-Uni, en Allemagne et aux Pays-Bas, représentant au total 6 626 chambres dans 11 villes, dont Dublin, Galway, Cork, Belfast, Manchester, Londres ou encore Leeds. Les établissements sont opérés sous les marques Clayton et Maldron.

Un partenariat stratégique avec Scandic Hotels

Dès la finalisation de l’opération – prévue pour le quatrième trimestre 2025, sous réserve de l’approbation des actionnaires de Dalata et de la Haute Cour d’Irlande – Scandic Hotels Group assurera l’exploitation de l’ensemble des hôtels dans le cadre d’un accord de gestion.

Mais ce partenariat va plus loin. Pandox et Scandic ont signé une option de rachat de la branche exploitation de Dalata par Scandic pour un montant anticipé de 500 millions d’euros, hors dette et ajustements.

« Nous avons une très grande estime pour Dalata, son modèle économique, et surtout ses équipes. Cette transaction est une formidable opportunité pour construire un acteur de référence aux côtés de Scandic », ajoute Liia Nõu.

Vers une dissociation murs / exploitation

Cette opération marque une évolution importante pour Pandox, qui poursuit sa stratégie de spécialisation dans la détention d’actifs et la location long terme. Une fois l’option activée et la séparation entre immobilier et exploitation finalisée :

• Pandox conservera 31 hôtels en propriété ou baux long terme, qui seront exploités par Scandic sous de nouveaux baux indexés sur le chiffre d’affaires.
• Scandic deviendra exploitant unique de l’ensemble du portefeuille Dalata, consolidant sa position de leader en Europe du Nord.

Impacts financiers anticipés

Selon les prévisions de Pandox :

• la part de la valeur de ses actifs immobiliers sous contrat de location passera de 80 % à 84 % ;
• son ratio loan-to-value grimpera de 9 points, ajusté à 5 points une fois la vente de la partie exploitation finalisée.

Une recomposition majeure du paysage hôtelier européen

L’union entre Pandox, Eiendomsspar et Scandic autour de Dalata pourrait rebattre les cartes dans le secteur hôtelier européen, en mettant sur pied un trio investisseur – propriétaire – exploitant à forte synergie.