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Pour la Tribune de l’Hôtellerie, le camping (traditionnel ou glamping) subit actuellement un mouvement de concentration évident (on pense à ECG-Homair et Vacanselect – notre article du 23 février 2023) qui n’est que le premier acte d’une tendance plus profonde. In fine, les groupes hôteliers, contraints au développement continu pour assurer leur rentabilité, vont massivement investir vers ce secteur, beaucoup moins « gourmand » en termes de liquidités  mais à la rentabilité remarquable et déclinable RSE beaucoup plus aisément. Sans compter un ratio masse salariale/CA  (ou effectif/nombre de lits) dépassant rarement les 25% !

« En ce qui concerne les données, Jesús Rodríguez Maseda, directeur de Strategic Hotel Consulting à Savills, explique que le marché du camping en Europe a considérablement augmenté depuis 2017, où le chiffre historique reflétait un chiffre d’affaires total de 4,28 milliards d’euros, en augmentation de 7,9 % en 2019 et avec une prévision qui il atteindra le chiffre de 5,69 milliards d’euros en 2027, soit 35,8% de plus que le chiffre de 2022. Au sein du segment, le glamping s’impose comme le produit star qui soutient une grande partie de la croissance (plus de 10% par an) pour pour près de 25 % de l’offre totale », explique-t-il.

Selon Juan Garnica, directeur exécutif d’Hotels in Savills, l’investissement immobilier accorde plus d’attention à ce type d’actifs depuis « la propriété beaucoup plus institutionnelle de ces actifs en Europe, l’essor de l’industrie du tourisme en Europe du Sud et surtout en Espagne , son caractère éco-durable et peu invasif, le développement de nouveaux produits de meilleure qualité et des marges d’exploitation attractives, ainsi qu’une professionnalisation croissante de la gestion sont les clés de son attractivité croissante en tant qu’investissement immobilier alternatif ».

Camping ou glamping
Il existe deux modalités commerciales différenciées, le camping et le « glamping ». « Le premier est un format bien connu, tandis que le second est une modalité qui combine l’expérience du camping en plein air avec le confort d’un hôtel. Le terme «glamping» est une fusion des mots glamour et camping et a été inventé à la fin du 19e siècle. Il consiste à profiter de la nature et de l’expérience du camping conventionnel, sans sacrifier le confort », expliquent-ils de CBRE.

Plusieurs caractéristiques différencient un « glamping » d’un camping :

-Tente ou construction plus robuste qu’une tente igloo
-Mobilier maison/hôtel (lits sommier, table de chevet, portemanteau, plantes…)
-Accès à l’électricité et à la lumière, y compris l’eau courante
-Plate-forme ou toute isolation sous la tente
-Douches et toilettes de qualité
-Dans certains cas, propre cuisine

Performance économique des campings
Pour les professionnels du secteur consultés, « parler de rendement dans le contexte actuel est compliqué et il faut ajouter que nous sommes sortis de quelques années qui ont rendu impossible une évolution normalisée des comptes de résultat ».

« En même temps, il y a une grande différence dans les niveaux de coûts de développement entre un camping conventionnel, qui aurait une zone de camping comme structure typique, une autre pour les caravanes et, de manière résiduelle, des bungalows ou similaires, complétés par de nombreux espaces verts, de l’eau , supermarché, restaurant -cafétéria, un resort comme ceux qui peuvent apparaître sur la côte catalane, avec beaucoup d’emphase sur le divertissement, l’eau, les familles, et un glamping comme ceux que l’on peut trouver aujourd’hui, similaire aux modèles hôteliers en services mais avec une structure horizontale au lieu de verticale », expliquent-ils depuis Savills.

« Les rendements, en tout cas, sont comparables à ceux du segment hôtelier, comparables par produit, bien qu’avec un investissement adéquat dans la conception du produit et les coûts d’exploitation puissent être considérablement optimisés. Les tendances indiquent une amélioration substantielle des revenus en raison de la croissance de la demande et de la «gestion des revenus», en particulier dans les produits de qualité », ajoute Garnica.

Pour Gallardo, de 3Capital, ce type d’actif « une fois repositionné », le rendement peut dépasser les 12%. « Si l’actif est situé dans une zone à faible saisonnalité, l’investissement en CapEx s’amortit en moins de cinq ans. Plusieurs groupes espagnols entrent avec la volonté de rester, mais des fonds étrangers acquièrent aussi de manière agressive des actifs au profil plus opportuniste, mais qui peuvent aussi s’avérer beaucoup plus rémunérateurs. Le cas du glamping répond généralement à des investissements plus core, dans des actifs consolidés, avec des flux de trésorerie stables et moins de risques. En échange d’une gestion moins active, avec des opérateurs de qualité et des contrats de très longue durée, on obtient une performance moindre mais plus stable », soutient-il.

Extraits choisis de l’excellente analyse contenue dans Courrier d’Espagne, cliquez ici pour y accéder

 

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